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Le locataire peut-il bénéficier d‘un préavis réduit lorsqu’il a demandé sa mutation ?
Les motifs de préavis réduits sont limitativement énumérés par le I de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le 2° de cet article prévoit expressément que le délai de préavis est d’un mois « en cas de mutation ».
La Cour de cassation a estimé que la loi ne précise pas que la mutation devait être imposée par l’employeur et qu’ainsi une mutation demandée par le locataire lui permet de bénéficier d’un délai de préavis réduit (Cass. 3e civ. 20 janvier 2010, n°09-10.287).
Quels sont les documents qui peuvent être demandes au candidat locataire ?
Les pièces justificatives pouvant être demandées au candidat locataire et à sa caution sont limitativement fixées par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 pris en application de l’article 22-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Ce décret comporte deux annexes :
– l’annexe n° 1 relative à la liste des pièces justificatives pouvant être exigées par le bailleur de chacun des candidats à la location ;
– l’annexe n° 2 relative à la liste des pièces justificatives pouvant être exigées des cautions du ou des candidats à la location.
Attention, il n’est pas possible de demander au candidat locataire ou à sa caution d’autres pièces que celles mentionnées sur la liste correspondante. Ainsi, un RIB ne pourra pas être réclamé au candidat locataire avant la signature du bail.
Peut-on demander un RIB au candidat locataire ?
Il n’est pas possible de demander au candidat locataire ou à sa caution d’autres pièces que celles fixées par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Ainsi, un RIB ne pourra pas être réclamé au candidat locataire avant la signature du bail.
Quel est le montant des honoraires de location ?
Seul le montant des honoraires de location imputable au locataire est plafonné par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, en vigueur depuis le 15 septembre 2014. Le montant des honoraires imputable au bailleur est libre mais le locataire ne doit pas payer un montant supérieur à celui payé par le bailleur pour les honoraires correspondant à la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail. Il en est de même pour les honoraires correspondant à l’établissement de l’état des lieux
Le plafond d’honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction de bail pouvant être imputés au locataire est calculé à partir de la surface habitable du bien loué. Il est fixé en fonction de la zone géographique où se situe le bien.
Le décret distingue trois zones géographiques :
– Zone très tendue : zone A bis soit Paris et certaines communes des départements des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val de Marne et du Val d’Oise (une seule commune) : à 12 € TTC par m² de surface habitable.
La liste des communes situées en zone très tendue (zone A bis) est annexée à l‘arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article R.304-1 du CCH.
– Zone tendue : la zone géographique correspondant aux territoires des communes dont la liste est annexée au décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au droit d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants (art. 232 du CGI), à l’exclusion des communes situées en zone très tendue visées ci-avant : à 10 € TTC par m² de surface habitable.
Sont concernées par ces mesures les logements situés dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Si le bien loué se situe dans l’une de ces agglomérations, il convient de vérifier si la commune est concernée par cette mesure.
– Zone non tendue : le reste du territoire : à 8 € TTC par m² de surface habitable.
Les honoraires d’établissement de l’état des lieux d’entrée sont plafonnés pour le locataire, quelle que soit la situation géographique du bien, à 3 € TTC par m² de surface habitable.
Enfin, le montant des honoraires d’entremise, qui correspondent à la recherche de locataire et à la négociation du bien à louer, est libre. Ces honoraires sont à la charge exclusive du bailleur.
Comment se répartissent les honoraires de location ?
En vertu de l’article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 il convient de ventiler les honoraires de la manière suivante :
Pour le propriétaire :
- Entremise et négociation (à la charge exclusive du bailleur)
- Visite, constitution du dossier et rédaction du bail
- Etablissement de l’état des lieux
Pour le locataire :
- Visite, constitution du dossier et rédaction du bail
- Etablissement de l’état des lieux
Attention : le locataire ne doit pas payer un montant supérieur à celui payé par le bailleur pour les honoraires correspondant à la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail. Il en est de même pour les honoraires correspondant à l’établissement de l’état des lieux.
Quelle est la définition de la surface habitable ?
La surface habitable est définie à l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation comme la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après qu’aient été déduites les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R.155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Attention : la surface habitable est une surface bien précise distincte notamment de la surface au sol, de la surface Carrez ou de la surface mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique.
C’est pourquoi il est impératif, afin d’éviter toute erreur qui pourrait engager votre responsabilité, de faire mesurer cette surface par un professionnel.
Peut-on prendre la surface mentionnée au DPE ?
La surface habitable est une surface distincte de la surface mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique.
En effet, pour l’établissement des DPE la superficie de vérandas chauffées est prise en compte alors qu’elle ne l’ait pas pour le calcul de la surface habitable (article 2 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine).
Attention : pour éviter toute erreur, il est nécessaire de faire mesurer la surface habitable par un professionnel et de ne pas se référer à la surface mentionnée dans le DPE.
Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface carrez ?
La différence fondamentale entre la surface habitable et la superficie Carrez est qu’il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, de tous les sous-sols (y compris les caves), des remises (y compris les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), des locaux communs et autres dépendances des logements.
comment se définit la résidence principale ?
La résidence principale est définie à l’article 2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeur, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation (article R. 823-4 du CCH).
Doit-on obligatoirement préciser le nom et les coordonnées du bailleur ?
L’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énumère la liste des mentions devant obligatoirement figurer au bail. Cet article dispose que « Le contrat de location précise : Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire (…) ».
Par conséquent, le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social sont des mentions obligatoires du bail, la seule mention du mandataire du bailleur dans le bail n’est pas suffisante.
Quelle est la durée du bail d’habitation ?
Concernant le bail non meublé :
En principe, le contrat de location est conclu pour une durée minimum de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et pour une durée minimum de six ans lorsque le bailleur est une personne morale (article 10 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n°89-462).
Par exception, lorsque le bailleur est une société civile familiale (Civ. 3e, 25 nov. 1992, n°91-10.467) ou une indivision, le contrat de location peut être conclu pour une durée minimum de trois ans (article 13 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Concernant le bail meublé :
En principe, le contrat de location meublé est conclu pour une durée minimum d’un an. Si les parties ne donnent pas congé au terme du bail, celui-ci est reconduit pour un an.
Par exception, si le locataire est un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois (ni plus, ni moins). Dans ce cas, le bail ne peut faire l’objet d’une reconduction tacite (article 25-7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Précisons que la loi impose une durée minimale pour les baux meublés (hors étudiant) et non meublés selon la qualité du bailleur, mais que rien n’interdit aux parties de s’entendre sur une durée plus longue (Civ. 3e, 28 nov. 2006, n°05-17.726) à condition de ne pas conclure un bail perpétuel (article 1210 Code civil).
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que, s’agissant des locations nues, le dépôt de garantie « ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ».
S’agissant des locations meublées, l’article 25-6 de la loi limite le montant du dépôt de garantie « à deux mois de loyer en principal ».
Pour les baux mobilités, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur en vertu de l’article 25-7 de la loi.
Attention : par loyer en principal, il convient d’entendre le loyer sans la provision ou le forfait de charges. Le montant du dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
Une personne peut-elle se porter caution pour tous les colocataires ?
L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « l’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution. »
Ainsi quand bien même une personne se porterait caution pour tous les colocataires, l’acte de cautionnement doit impérativement préciser le colocataire dont le congé mettra un terme à ses engagements.
En outre, il ne semble pas possible d’identifier dans un seul et même acte de cautionnement plusieurs locataires dont le congé mettra fin à l’engagement de la caution. Le texte dispose en effet qu’il convient d’identifier « le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution. »
Attention : Ces dispositions sont d’ordre public et sont prescrites à peine de nullité, il semble particulièrement risqué de se hasarder à essayer de les contourner.
Quel est le délai de préavis lorsque le locataire d’un logement meuble donne conge ?
Le locataire d’un logement meublé peut délivrer congé à son bailleur à tout moment en respectant un délai de préavis d’un mois, y compris lorsque le bail est d’une durée réduite de neuf mois (article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Quel est le délai de préavis lorsque le bailleur donne conge d’un logement meublé ?
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail doit délivrer congé à son locataire avec un préavis de trois mois avant l’échéance du bail. Il doit motiver son refus de renouvellement soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. (article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
Le délai de préavis court à compter de réception du courrier de préavis par le locataire, courrier qui doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception, remis en main propre contre émargement ou délivrer par huissier.
Quelle est la durée dune location meublée ?
Aux termes de l’article 25-7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la durée d’un bail meublé est au minimum d’un an. A défaut de congé, le bail arrivé à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.
Quelle est la durée dune location meublée pour un étudiant ?
Aux termes de l’article 25-7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la durée d’un bail meublé pour un étudiant est de 9 mois et ne donne pas lieu à une tacite reconduction.
Attention : le bail meublé “étudiant” doit être de 9 mois (ni plus, ni moins), si le propriétaire ne désire pas appliquer la clause de reconduction tacite. Si le bail est de plus ou de moins de 9 mois, il pourra être requalifié en bail d’une durée d’un an et se reconduira tacitement.
Quel est le montant du dépôt de garantie pour une location meublée ?
Le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à 2 mois de loyers en principal (article 25-6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Peut-on établir un état des lieux (EDL) sur tablette ?
L’article 3 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 dispose que : « L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature. »
Ainsi, les dispositions précitées permettent la réalisation d’un état des lieux sur tablette.
Conseil pratique : Si vous avez fait le choix d’établir les états des lieux sur tablette, il est recommandé d’utiliser des outils garantissant les droits des locataires et permettant d’authentifier la signature des parties. La solution technique utilisée doit également offrir la garantie que l’état des lieux ne peut plus être modifié une fois que le locataire a apposé sa signature sur la tablette.
Pour respecter les règles imposées par l’article 3 précité, l’outil utilisé doit également permettre d’envoyer par voie dématérialisé l’état des lieux au locataire dès qu’il aura été signé.
Peut-on imposer un huissier (commissaire de justice) pour établir un etat des lieux (EDL) ?
L’état de lieux est, en principe, établi contradictoirement et amiablement entre les parties.
Toutefois, si l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable et de manière contradictoire, il est possible de le faire réaliser par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Attention, si le bailleur souhaite faire établir l’état des lieux par huissier, sans que le locataire refuse son établissement de manière amiable et contradictoire, il devra en supporter seul la charge.
Quelles sont les conséquences de l’absence d’un EDL d’entrée ?
En principe, l’état des lieux est obligatoire en vertu de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462.
A défaut d’établissement d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil s’applique. Cet article dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »
Attention : à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, cette présomption ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.
Ainsi, le bailleur ne peut bénéficier de la présomption de l’article 1731 du Code civil que s’il a pris toutes dispositions utiles pour faire établir l’état des lieux mais que le locataire y a fait obstacle.
Peut-on compléter l’EDL d’entrée ?
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.
En cours de bail, l’état des lieux d’entrée peut également être complété, avec l’accord des parties, pour tenir compte de l’évolution de l’état du logement suite à la réalisation par le bailleur de travaux ou de réparations ou suite à l’exécution par le locataire de travaux ayant fait l’objet d’une clause expresse dans le contrat de location ou dans un avenant.
Quels justificatifs le bailleur doit-il présenter au locataire ?
Le bailleur à l’obligation de justifier les charges locatives réclamées au locataire lors de la leur régularisation (article 23 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
L’article 23 de la loi exige à la fois la fourniture du décompte des charges et la présentation des justificatifs, de manière que le preneur ait connaissance du montant des charges ainsi que des modalités de leur calcul et puisse contrôler la réalité des dépenses faites par le bailleur.
En pratique, la loi impose au bailleur la communication de la liste des dépenses classées par nature de charges comme, par exemple, l’ascenseur, l’eau, le chauffage, dépenses de gardiennage, réparations dans parties communes, entretien des espaces verts etc.
En copropriété, le propriétaire bailleur ne dispose pas de l’ensemble de ces pièces justificatives des charges. Il a cependant été jugé que le propriétaire d’un lot est tenu de mettre à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives, ces pièces justificatives ne se confondant pas avec le décompte détaillé par nature de charges (Cass. 3e civ., 30 juin 2004, n° 03-11.098).
Une solution serait de prendre un rendez-vous avec le syndic afin de permettre au locataire de consulter les pièces du syndicat des copropriétaires. Précisons que l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 qui dispose que :
« Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété. (….)
Pendant le délai mentionné au premier alinéa, il peut également se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables mentionnées à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais. »
Comment récupère-t-on la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères constitue une charge récupérable (décret n° 87-713 du 26 août 1987)
En pratique, le propriétaire réclame souvent le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à son locataire au moment où il reçoit son avis de taxe foncière.
Cependant, le montant des charges provisionnelles, que le locataire règle chaque mois en même temps que son loyer, intègre l’ensemble des différentes charges « récupérables », en ce compris donc la TEOM.
Ce n’est qu’à l’occasion de la régularisation annuelle de charges que le propriétaire, ou son mandataire, fera le compte précis de l’ensemble des charges récupérables qu’il a acquittées ainsi que le différentiel avec les provisions de charges reçues du locataire tout au long de l’année.
Peut-on prendre une caution bancaire ?
Une caution bancaire peut être demandée en garantie de paiement des loyers.
En effet, l’acte de cautionnement prévu à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne distingue pas selon que la caution est une personne physique ou une personne morale.
En revanche, il doit s’agir d’un « véritable » cautionnement au sens de l’article 2288 du Code civil, lequel s’entend d’un acte par lequel une personne, physique ou morale, s’engage envers le créancier, à titre de garantie, à remplir l’obligation du débiteur principal pour le cas où celui-ci n’y aurait pas lui-même satisfait.
peut-on signer un acte de cautionnement de manière électronique ?
Depuis le 1er janvier 2022, il est possible de signer un acte de cautionnement au moyen d’une signature électronique.
L’article 2297 du Code civil prévoit qu’une mention doit être apposée par la caution sur l’acte sous peine de nullité. Cette mention ne doit pas nécessairement être manuscrite. Lorsque le cautionnement est conclu par voie électronique, la mention peut être « tapuscrite » (taper sur un clavier), dès lors que le processus, de signature électronique, par lequel l’acte est renseigné par la caution garantit que l’apposition de la mention résulte d’une démarche qu’elle a elle-même réalisée.
A noter : le cautionnement peut être dématérialisé si le prestataire de signatures électroniques est en mesure de proposer une solution garantissant que l’apposition de la mention résulte d’une démarche que la caution a elle-même réalisé.
Sous quelle forme le locataire peut-il délivrer congé ?
Le congé du locataire doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Les conditions de notification du congé du locataire sont ainsi identiques à celles prévues pour le congé délivré par le bailleur (article 15 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Le locataire peut-il déposer son congé chez l’administrateur de biens ?
Le congé du locataire peut être remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il peut donc être remis directement à l’administrateur de biens titulaire d’un mandat de gestion qui devra délivrer un récépissé au locataire (article 15 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Le locataire peut-il délivrer congé par mail ?
Le congé du locataire doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Les conditions de notification du congé du locataire sont ainsi identiques à celles prévues pour le congé délivré par le bailleur (article 15 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
La jurisprudence considère que le congé qui a été délivré dans l’irrespect des formes prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, n’est pas valable. Il en est ainsi d’un congé délivré par mail (CA Versailles, 1ère ch, 10 septembre 2013), ou notifier par lettre simple (Cass. 3ème Civ, 3 avril 2001, n°99-15.175).
Toutefois, il est possible pour le bailleur de renoncer à ce formalisme de manière certaine et non équivoque.
Quelle est la durée de préavis du locataire ?
Pour les locations meublées ou pour les baux mobilités, la durée de préavis est de 1 mois.
Pour les locations nues soumise au titre I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est, en principe, de trois mois. Toutefois, le délai de préavis est d’un mois dans les cas suivants (article 15 I de la loi) :
– Dans les zones tendues ;
– En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
– Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
– Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
– Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
– Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation.
Le locataire peut-il annuler le congé qu’il a delivré ?
Le congé est un acte unilatéral qui n’a pas besoin d’être accepté pour être efficace. Il est par conséquent de jurisprudence constante que le congé met fin au bail et ne peut être rétracté sans le consentement de celui auquel il a été donné (Cass. 3ème Civ. , 29 avril 1987, n° 85-17.573).
Une fois délivré, le congé ne peut être rétracté par le locataire qu’avec l’accord exprès du bailleur (CA Versailles, 1e ch. 2 mars 2001 : Loyers et copropriété 2002, n° 114). Le bailleur est donc en droit de refuser d’accéder à la demande du locataire sans invoquer de motif particulier.
À partir de quand court le délai de préavis du locataire ?
Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Précisons, qu’un congé adressé par lettre recommandée avec accusé de réception n’est supposé avoir été réceptionné qu’au jour de sa remise effective (Cass. 3ème civ. 14 décembre 1994, n° 93-12.481 ; Cass. 3ème civ. 10 janvier 1996 n°93-21.097).
A cet égard, la Cour de cassation relève notamment que la première présentation du courrier ne vaut pas notification à la personne (Cass. 3ème civ., 10 janv. 1996, n° 93-17.725) et que le congé ne peut pas produire son effet si la lettre, non réclamée, a été retournée à son expéditeur (Cass. 3ème civ., 14 déc. 1994, n° 93-12.481 ; Cass. 3ème civ., 13 juill. 2011, n° 10-20.478).
Jusqu’à quand le locataire doit payer son loyer s’il part avant la fin de son préavis et qu’un état des lieux de sortie a été réalisé ?
La jurisprudence considère que la remise des clés et la réalisation anticipée de l’état des lieux de sortie ne valent pas en eux-mêmes résiliation amiable du contrat en cours (Cass. 3e civ., 26 nov. 2008, n° 07-18.856°). Ainsi, en principe, le locataire est redevable du loyer et des charges pendant toute la durée de son préavis.
Afin d’éviter tout malentendu, il est recommandé de préciser, sur l’état des lieux de sortie anticipé, que la remise des clés avant la fin du préavis n’implique en aucun cas de la part du bailleur une renonciation au paiement des loyers et des charges.
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